EDITORIAL- noviembre de 2018

Suplemento de Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 3

noviembre de 2018

Por Jorge C. Resqui Pizarro(*)

 

En las postrimerías del ajetreado 2018, nos reencontramos con los lectores de elDial.com para acercarles la tercera edición del novel suplemento de Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario.

En ésta ocasión, la comunidad abogadil y los interesados en las materias objeto de estudio, podrán interiorizarse en problemáticas tan diversas como la meneada “adecuación” de los conjuntos inmobiliarios preexistentes al CCyCN al derecho real de propiedad horizontal especial disciplinado por el art. 2075 del ordenamiento codificado; las relaciones consumeriles en el ámbito de la propiedad horizontal entre sus diferentes actores; la extensión de responsabilidad civil de los miembros de los consejos de propietarios y el ámbito de aplicación y funcionamiento de las propuestas de decisiones en la asamblea de propietarios, regulado por el art. 2060 del CCyCN.

A ésta Dirección le correspondió, apoyada en sustanciales aportes doctrinales de especialistas, desarrollar la cuestión de la denominada adecuación de los conjuntos inmobiliarios, haciendo una somera referencia sobre el nuevo derecho real previsto en el art. 1887 d y el Título VI del Libro cuarto del Código unificado, intentar explicar las relaciones jurídicas previas – es decir durante la vigencia del Código de Vélez - a las que se sometían los complejos urbanísticos y cuáles serían las hipótesis de soluciones que permitirían romper el atolladero que implica la imperatividad de la adecuación dispuesta por el último párrafo del citado art. 2075, sin dejar de alertar sobre posibles inconstitucionalidades e inconvencionalidades de la aplicación retroactiva. Finalmente, se expone hacia donde cierta jurisprudencia – por el momento escueta – pretende llevar la nave.

El Dr. Ariel Zumpano - al fin y al cabo, un profundo estudioso del derecho del consumo – en uno de sus artículos se explaya sobre las relaciones de derecho consumeril que se exponen en el ámbito de la PH entre sus actores y especialmente la existente entre el administrador, el consorcio de propietarios y sus integrantes. Sin soslayar la importante tarea a la que deben propender en ese marco las asociaciones de consumidores, en procura de obtener su legitimación activa en esta esfera.

Es de señalar que la temática viene desde hace varios años excitando el debate de la doctrina autoral – con férreos defensores cuánto furibundos detractores -, encontrándose su punto más elevado en la posición sin cortapisas favorable del recientemente fallecido y siempre recordado Prof. Carlos Ghersi (en particular en sus últimos aportes relacionados con la PH, los consorcios y sus administradores), seguida por una nutrida pléyade de articulistas y juristas (vgr. el renombrado camarista Claudio Kiper, de quien hemos podido escuchar más de una referencia al respecto en sus innumerables conferencias sobre el derecho real de la PH), a la que adscribimos.

En su segundo manifiesto, Zumpano nos desafía a “derribar el mito de la responsabilidad de los Consejos de propietarios”, pero pese al frontal título de su trabajo, no pretende desresponsabilizar a los comuneros que los integran, sino por el contrario, poner sus deberes y responsabilidades en su justa medida por vía de una analítica mirada en función del art. 2064 del CCyCN, que le da reconocimiento y estatura legal al mencionado órgano consorcial.

Así las cosas, nuestra permanente colaborada, la Dra. Marianela Desages, conocedora no sólo de la teoría jurídica por su doble condición de estudiosa y profesora de los derechos reales – muy especialmente el de la PH – sino también por su labor profesional en el ejercicio liberal de la abogacía y su calidad de asesora legal de una entidad de administradores de consorcios, en esta ocasión se adentra en una de las novedades más poderosas que trajo consigo el nuevo Código Civil relacionada con el derecho real de la PH: el art. 2060 y su fijación como principio rector para la toma de decisiones asamblearias de la mayoría absoluta de la totalidad de los propietarios de la unidades funcionales (alejándose del precepto contenido en el art. 10 de la derogada ley 13.512, generadora del régimen en el año 1948) y “la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto”.

En su ponencia, la colega explica cómo debe aplicarse – según su fino criterio – el señalado principio, el juego armónico con el quorum y las disposiciones de los reglamentos de propiedad horizontal preexistentes, apuntando al carácter residual de la encomienda normativa. Además, somete a examen la segunda parte del citado art. 2060 y nos comenta sobre las “propuestas de decisión” en las asambleas, la comunicación a los ausentes a las reuniones y la conformación de las mayorías mediante la consulta por conducto del llamado “consentimiento tácito”.

Otro de los capítulos del presente número de nuestro suplemento ofrece al lector una seleccionada jurisprudencia (toda de reciente facturación), que debemos al impecable trabajo de la redacción de elDial.com – con especial mención a la Dra. María Rosa Steckbaner -, que tuvo que despejar dentro de un farragoso número de fallos enviados desde la Dirección del Suplemento, focalizando en una paleta más precisa de temas. De todos modos, lo que por ahora quedó en el camino – producto de una inesperada producción jurisdiccional relativa a las cuestiones que nos ocupan, en los últimos meses - será provisto, seguramente, en futuras ediciones.

Así, encontrará el interesado, entre varios, desde decisorios que ordenan – inusitada aunque prolijamente por el bien fundado voto preopinante de la distinguida jueza Liliana Abreut de Begher – la demolición de lo construido en contraposición al reglamento consorcial (y tan inmediato como que es del 19 de octubre pasado); la fijación de la tasa de interés para los créditos por expensas impagas en un 36 % anual; la imposición de responsabilidad concurrente entre un propietario y el consorcio al que pertenece por los daños derivados de una cosa común; las razones por las que se desestiman las excepciones de inhabilidad de título y falta de legitimación pasiva opuestas por un ejecutado por expensas comunes impagas; la manda judicial para que un administrador de consorcio rinda cuentas detalladas; la modificación de los intereses imponibles a la cláusula penal compensatoria por la resolución de un contrato de compraventa inmobiliaria; la declaración de nulidad de un laudo arbitral ante el caso de un comprador de un inmueble que se anoticia, al momento de pretender darlo en locación, de la prohibición de acceso al complejo inmobiliario en el que se asienta su propiedad, de familias con niños y el citado en nuestra doctrina sobre adecuación de los conjuntos inmobiliarios “Administradora Terravista S.A. c/ Rios, Claudio Alberto s/cobro de sumas de dinero” – CNCOM – 07/08/2018, por el que se sentenció que la “acción entablada por la reclamante que lo es con sustento en el estatuto por el que se rige, el cual es de índole mercantil y de competencia de la jurisdicción comercial” ante un complejo que aún no se ha adecuado a las previsiones normativas que regulan el derecho real especial del “conjunto inmobiliario” conforme lo dispone el artículo 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación, en el que se dijo, por este motivo, que la falta de adecuación que obsta al nacimiento del derecho real de que se trata, mantiene subsistente el régimen anterior al que el emprendimiento fue sometido, por lo que resulta competente la justicia comercial.

También se puede acceder en esta entrega a la ley C.A.B.A. nº 6004, reformadora de la 4803, que establece que la obligación para el personal dependiente de los consorcios de propiedad horizontal que presten servicios en los edificios, a una capacitación sobre higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios se realizará de aquí en más cada dos años.

Se aduna, asimismo, el más que reciente Decreto nº 962/18 (29/10/18) por el que el Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal tomará razón de los boletos de compraventa en los términos previstos en el art. 1170 del CCyCN, referidos a futuras unidades funcionales o complementarias, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión en razón de su inexistencia actual y se admitirán los documentos electrónicos firmados digitalmente por las partes, presentados mediante la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) del sistema de Gestión Documental Electrónica (GDE), la que otorgará fecha cierta del documento y de su presentación por ante el Registro.

Por último, nuestra ya tradicional sección que incorpora un powerpoint que nos permite a manera de sinopsis, conocer novedades o institutos propios de las materias que intentamos abarcar.

Además, hacemos un paneo sobre la reforma provocada por la ley local 5983 al régimen regulatorio de la actividad de los administradores de consorcios sometidos al sistema de la PH en la C.A.B.A. (originaria ley 941/02, modificada por las leyes 3254, 3291 y 5932) y la controvertida incorporación de la plataforma web oficial conocida con el título de Consorcio Participativo, producto surgido de una charla ofrecida por el Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH) que entendemos puede ser de gran utilidad para el público no especializado a los fines de comprender mejor los novedosos alcances de la norma.

Entretanto, el mercado inmobiliario – soporte indispensable en la tarea de los operadores jurídicos dedicados a las competencias que aquí abordamos – se desplomó en septiembre del corriente año; según informó el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Bs. As., la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el noveno mes de 2018 una baja de 41,2 % respecto del nivel de un año antes, al sumar 3.539 registros, mientras que el monto en pesos del total de las transacciones realizadas creció un 25.7%, con $17.946 millones.

“En comparación con agosto de 2018 – de acuerdo a Reporte Inmobiliario -, los actos también cayeron un 22,2%.

“El monto medio de los actos fue de $ 5.071.093 (128.675 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): creció 113.7% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense bajó 4,9%”.

En agosto, las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria totalizaron 382 casos, 78% menos que las registradas un año antes, y también descendieron un 40,2% respecto a agosto de este año. Representaron el 10,8% del total, frente a 28,9% de un año antes. En apenas 5 meses se registró una caída del 82% de las escrituras con crédito.

De no revertirse tan lúgubre realidad, aunque más no sea en el segundo trimestre del venidero año – en medio de una economía en plena estanflación – el panorama se prevé muy sombrío.

Por último, augurando que el esfuerzo editorial será del agrado de nuestros lectores, nos despedimos – sólo si Dios así lo determina – hasta marzo próximo.

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